서초 래미안에스티지 6년새 10억→20억…집값 누른 만큼 단기간 튀어올라 '역효과'
민간택지 분양가 상한제가 과연 집값을 잡는 데 효과적일까. 전문가들은 과거 사례를 보면 단기적으로는 집값을 안정시키는 효과가 있었지만 규제가 풀리면 곧바로 누른 만큼 튀어 오르는 현상이 나타났다고 평가한다. 되레 역효과를 불러일으켰다는 것이다. 특히 민간택지 분양가 상한제 카드까지 꺼내며 사실상 참여정부 시절 부동산 정책을 그대로 답습한 현 정부가 집값을 잡는 데 성공하기 어려울 것이라는 전망도 나온다.
민간택지 분양가 상한제는 참여정부 시절인 지난 2007년 9월 시행됐다. 청약가점제와 같이 시작하다 보니 건설사들이 제도 적용을 피하려고 밀어내기식 분양을 하면서 일시적으로 공급이 늘어났고 이후 2008년 세계 금융위기가 닥치면서 집값은 어느 정도 안정을 찾는 듯했다.
하지만 정부가 간과한 점이 있었다. 시간이 지나면서 저렴한 가격에 집을 사고자 하는 대기 수요가 늘어났다는 점이다. 박근혜 정부 시절인 2014년 말 민간택지 분양가 상한제를 폐지하자 그동안 누적된 수요를 공급량이 견디지못하고 집값이 급등했다.
서울 강남구 대치동 ‘래미안대치팰리스(청실아파트 재건축)’가 대표적인 사례다. 이 아파트는 상한제를 적용받아 2013년 10월 전용 84㎡가 10억~11억원에 분양됐지만 현재는 가격이 25억원에 달한다. 6년가량 만에 집값이 15억원이나 급등했다.
서초 래미안에스티지 전용 83㎡은 10억원 수준에서 분양됐는데 현재 시세는 20억원을 넘어 두배가 뛰었다.
분양가 상한제의 가장 큰 문제는 수요와 공급에 의해 결정되는 시장가격을 정부가 인위적으
로 누른다는 점이다. 이렇게 되면 공급이 축소되면서 신축아파트가 점점 귀해져 청약 시장에 수요자가 몰리고 새 아파트를 분양받기 어려워진다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 “지금처럼 공급이 부족한 상황에서 분양가 통제는 집값을 밀어 올리는 부작용을 낳을 수 있다”고 말했다.
민간택지 분양가 상한제 카드를 들고 나오면서 현 정부의 부동산 정책은 사실상 참여정부를 그대로 답습하고 있다. 실제로 분양가 상한제뿐만 아니라 참여정부에서 실시한 분양원가 공개 항목 확대, 재건축초과이익환수제도 이번 정부에서 부활했다. 참여정부에서 도입한 종부세는 이번 정부에서 세율이 더 강화됐고 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 상한은 더 축소돼 수요자들이 대출을 받기가 더 어려워졌다.
한 부동산 전문가는 “현 정부가 공급확대에도 힘쓴다고 얘기는 하지만 수요가 높은 재건축·재개발은 옥죄고 있는데다 참여정부 때처럼 규제 정책이 전면에 등장하고 있어 집값을 잡기 쉽지는 않을 것”이라고 지적했다./한동훈기자 hooni@sedaily.com
출처 : https://www.sedaily.com/NewsView/1VLMMIHORR/GB01
서울 강동구 아파트값이 대규모 입주물량 대기에도 불구하고 이례적으로 상승세를 이어가고 있다. 민간택지 분양가 상한제로 신축 공급에 대한 우려가 제기되면서 입주 10년 내외의 재고 아파트에 대한 선호가 집값 상승으로 이어지고 있다는 평가다.
6일 KB부동산 리브온 주간 KB주탁시장동향에 따르면 지난달 29일 기준 서울 강동구 아파트 매매가격은 전주대비 0.01% 상승했다.
강동구 아파트 매매값은 올 초 약세로 전환했다가 지난 6월 넷째주 보합을 기록한 뒤 7월초 반등에 성공했다. 서울 전체 아파트값이 6월 중순부터 오르면서 동반 상승한 것으로 풀이할 수 있지만 강동구에서 대규모 입주물량이 대기중인 것을 고려하면 이례적이라는 평가가 이어진다. 일반적으로 대규모 입주는 아파트 가격에 부정적인 영향을 미치기 때문이다.
강동구에서는 지난 6월부터 래미안명일역솔베뉴(1900가구)가 입주했으며 오는 9월 고덕 그라시움(4932가구)가 입주 예정이다. 또 12월 고덕센트럴아이파크(1745가구) 고덕롯데캐슬베네루체(1859가구)를 비롯해 2020년2월 고덕아르테온(4057가구) 9월 고덕센트럴푸르지오(783가구) 2012년2월 고덕자이(1824가구) 등이 입주한다. 올 연말까지 입주물량만 어림잡아 1만가구가 넘는다.
실제로 지난해 12월말 송파구 9510가구의 헬리오시티 입주는 송파구 전체 아파트값 하락을 주도했다. 송파구 아파트 매매가는 11월말부터 12월말까지 약 한달간 0.31%포인트(p) 내렸는데 같은 기간 서울 전체 아파트값은 0.04%p 올랐다. 같은 기간 강남구와 서초구 하락률 각각 0.27%p, 0.09%p를 훨씬 상회하는 수치로 당시 서울 25개 자치구 중 송파구의 하락폭이 가장 깊었다.
강동구 아파트 매매값은 오르고 있지만 전세값은 입주폭탄의 사정권에 들어가 있다는 점이 눈에 띤다. 금리인하와 분양가 상한제로 전세 수요가 증가하면서 서울 전반의 전세값이 상승하고 있지만, 강동구는 물량 증가에 대한 우려로 전세값이 약세를 면치 못하고 있다.
KB부동산 리브온 분석 결과 서울 자치구 중 전세값이 하락세인 곳은 강동구가 유일하며, 지난달 29일 기준 전주대비 0.13% 하락했다. 함께 하락했던 은평구가 하락세를 멈추고 반등(0.03% 상승)한 것과 대조적이다.
전문가들은 이 같은 강동구 아파트의 매매값 상승과 전세값 하락 ‘디커플링(비동조화)’이 분양가 상한제 등 정부의 부동산 대책 강화가 역으로 공급부족이라는 인식을 확산시킨 데 따른 ‘역풍’으로 보고 있다.
분양가 상한제 등으로 공급 우려가 깊어지면서 10년이내 신축 아파트를 중심으로 수요가 확대되고 이 같은 현상이 입주물량이 증가하는 강동구에서도 기존 아파트값 상승으로 이어지고 있다는 얘기다. 더욱이 강동구에는 2017년 입주한 고덕래미안힐스테이트(3658가구)를 포함해 2011년 준공한 고덕아이파크(1142가구) 등 신축 대단지 아파트가 비교적 많다.
출처: 머니투데이 https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2019080513492584984&pDepth2=Etotal