곧 퇴직하거나 수입이 일정하지 않은 상황에서 목돈이 어느 정도 있다면 안정적인 생활비를 확보를 위해 꼬마빌딩을 보유하고자 한다. 꼬마빌딩을 매입하려니 투자금에 비해서 수익률이 크지 않다. 따라서 토지를 매입한 후 신축을 해보려고 하는데 도대체 어떻게 해야 할까?

꼬마빌딩 건축은 개발기획, 예산검토(공사비 등), 자금 조달, 공사계약, 시공, 준공관리 등의 절차에 따라서 이루어진다. 이 절차 중 이번 회차는 꼬마빌딩 자금조달단계에 대하여 알아보자.

꼬마빌딩을 건축하기 위하여는 건축자금 및 설계비, 감리비, 건축 공사비 등을 어떻게 조달하고 어느 시점에서 얼마가 소요되는지 계획을 세워야 한다. 

첫 번째, 토지의 평가 금액이 얼마나 나오는지 파악해야 한다. 토지의 시세를 알아보는 방법은 여러 가지가 있다. 국토교통부에서 제공하는 실거래가를 찾는 방법과 KB부동산시세를 참고하는 방법, 토지소재지가 있는 주변 부동산을 탐문해서 파악하는 방법 등이 있다. 먼저 보유한 토지의 시세가 어느 정도 파악이 되었다면 주거래 은행의 토지 감정을 요청해 토지 평가금액을 파악해야 한다.

 

둘째, 대출 가능액을 파악한다. 토지 시세감정 결과가 나왔다면 건축을 전제로 한 경우 토지 감정액 정도 또는 그 이상의 자금을 대출을 이용하여 확보할 수 있다. 주의해야 하는 점은 해당 토지가 서울이나 수도권, 광역시 등 거래 사례가 많은 경우에는 감정가와 시세의 차이가 거의 없지만 그렇지 않다면 감정가와 시세의 차이가 클 수 있다. 따라서 금융기관에서 반드시 시세를 기준해서 대출을 해 주는 건 아니라는 것을 명심해야 한다.

세 번째, 소요자금을 계획한다. 건축에 드는 자금은 설계단계에서 설계비(보통 계약 시 일부 지불, 건축허가 시 일부 지불, 착공 시 잔금), 감리비(착공 전 감리계약 시 일부지불, 공사 및 준공 시 일부 지불)가 있다. 또한 착공하면 철거비, 토목공사비(토목설계별도), 건축공사비(계약금 10%, 기성에 따른 지불, 준공 시 하자검수 후 지불) 등을 지불한다. 계약할 때 이러한 소요자금의 지급순서를 정해서 미리 자금의 규모와 지급 시기를 예측해야 한다. 

네 번째, 소규모 PF(Project financing)자금 사용을 고려한다. 건축공사비를 토지감정가 이상으로 대출받고자 하면 소규모 PF 대출을 받아서 사용해야 한다. 이 부분은 대출기관에서 해당 건축 프로젝트의 사업성을 심사해 결정한다. 따라서 소규모 PF 대출을 진행하려면 정확한 설계, 검증된 시공사의 공사견적서, 사업성분석 자료 등을 작성해 대출기관에 제출해야 한다. 보통은 어느 금융기관을 이용하는지, 또는 부지의 위치에 따라서 토지비를 포함한 총사업비의 30%에서 10%의 자기자본을 요구한다. 즉 총사업비의 70%에서 90%까지 사업비 대출을 받을 수 있다. 만약 자기자본이 부족하다면 기타 사금융을 이용하는 방법도 있다. 

마지막으로 관련 세금의 지불 계획을 세워야 한다. 보통 취득세는 토지를 매입하면 4.6%, 건물을 건축하면 3.16%를 부담한다. 이러한 취득세 이외 부가세를 주의해야 한다. 건축하는 건물에 근린상가가 있다면 이 부분에 대한 부가세는 환급을 받을 수 있다. 그러나 주택이라면 다중주택, 다가구 주택, 다세대주택 등 각각의 경우에 따라서 공사견적서를 면밀히 검토해 부가세를 정리해야 한다.

이렇게 꼬마빌딩을 건축할 때는 토지의 담보력을 기준으로 자금을 조달한다. 건축 비용이 토지의 담보력을 넘어서면 소규모 PF 대출을 사용할 수도 있다. 또한 건축공사비에 포함된 세금에도 환급할 수 있는 부분이 있으니 적절히 검토해 돌려받도록 한다. 꼬마빌딩 건축은 자금조달계획이 명확하게 작성돼 있어야 프로젝트를 성공적으로 진행할 수 있어 반드시 경험이 많은 전문가의 도움이 필요하다.
 

서울경제 이재명기자
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